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Estruturação imobiliária, com método · SAGAPES
Estruturação imobiliária, com método. Cada estruturador é dono da sua família de empreendimentos — selecione um pra trabalhar o portfólio dele.
Todos os estruturadores cadastrados. Isolamento preservado: você vê o cadastro (dono, contagens, trilhas) — nunca os dados internos de cada workspace.
Sessões vivas da plataforma inteira — quem, de onde e desde quando. Encerrar desloga o aparelho; a pessoa entra de novo com a senha.
Compare as praças onde o workspace atua — dados IBGE ao vivo, preços do seu banco de mercado e grupos regionais. Onde estruturar é a primeira decisão do método.
| Município | Território |
|---|
Fontes: IBGE — população (estimativa 2025), PIB per capita publicado pelo IBGE Cidades (2023, em Reais, sem conta nossa), crescimento populacional na taxa oficial do Censo 2010→2022 (não recalculada aqui), renda por morador da PNAD (rendimento domiciliar per capita · média · só nível estadual — marcada "· UF") e domicílios + média de moradores do Censo 2022 (a densidade usa os moradores em domicílios particulares permanentes ocupados, que é menor que a população recenseada); cache de 7 dias · Novo CAGED/Min. do Trabalho, microdado oficial (saldo de empregos, todos os setores; as duas competências mais recentes são preliminares — o fora-do-prazo ainda chega) · Atlas do Desenvolvimento Humano PNUD/IPEA/FJP (IDHM e Gini — série censitária, mais recente é 2010) · Censo 2022 do IBGE (densidade, sobre a população em domicílios particulares) · CEMPRE/IBGE (empresas atuantes por seção CNAE — construtoras e imobiliárias; e o índice-proxy de pendularidade) · Censo 2022/IBGE (domicílios alugados; pendularidade OFICIAL — ocupados que trabalham em outro município) · SICONFI/Tesouro Nacional (ITBI, IPTU e ISS arrecadados — imposto, não volume de vendas) · preços: banco de mercado do workspace. Análise profunda de uma praça: clique no card.
Ferramentas e templates pro dia a dia de quem estrutura — cada lâmina resolve uma etapa do ciclo. As marcadas "em breve" já estão no plano de construção.
O custo nominal é o da proposta; o efetivo é o que você paga de verdade quando os custos de emissão e o desenho das parcelas entram na conta. Compare duas estruturas lado a lado.
Taxa informada como efetiva anual; cronograma mensal. Pra ver o efeito de uma dívida no SEU projeto (fluxo real, WACC da estrutura, MTIR alavancada), use o Funding dentro do empreendimento.
Simulação financeira — valores futuros sujeitos a correção pelos índices indicados. Documento sujeito a aprovação interna e termos contratuais formais.
Projeções construídas sobre premissas editáveis. Não constituem promessa de rentabilidade, oferta ou recomendação de investimento. Cenários passados não garantem resultados futuros.
Modelos-esqueleto pra adaptar ao seu caso — copie ou baixe e preencha os campos entre colchetes.
Suba os seus modelos e escolha quem vê: todos do workspace ou só membros selecionados.
Duas leituras da mesma peça: o Ciclo (a jornada, ligada às ferramentas) e a Arquitetura (o método por trás). Em alta definição aqui; o download sai em baixa.
O Canivete é o espaço de ferramentas da Academia — a viabilidade preciso-ao-centavo continua morando em cada empreendimento.
Cada match que a plataforma originou — o incorporador/investidor que você aproximou de um deal. O fee (1% da permuta) é do lado que paga: o incorporador. Registre, acompanhe o status e feche.
Indicadores calculados ao centavo pelas premissas. ✓ conferido ao centavo
Três telas bastam. O resto do menu é refinamento — e pode esperar.
Aqui os indicadores só nascem de dados seus. Preencha terreno, obra e vendas — ou comece de um ponto de partida explícito:
Premissas sugeridas são um ponto de partida rotulado — o resumo indica a origem até você revisá-las.
A necessidade de caixa mês a mês, a curva acumulada e o resultado — do lançamento ao encerramento.
Cenários sobre o plano: quanto capital o projeto passa a exigir se a obra encarecer, as vendas atrasarem ou o preço ceder. O atraso não destrói receita (só empurra) — por isso muda o pico, não o resultado.
Receita = VGV contratado no período (vendas assinadas, não caixa) · custo dos produtos vendidos = custo orçado × fração vendida (margem constante — método transparente). A margem aqui é sobre o VGV, sem os juros da tabela; a margem líquida sobre a receita (com juros) está nos indicadores acima. A ponte pro caixa fecha a diferença.
Clique numa disciplina para abrir os níveis (linhas de receita, obra, despesas). Total e VPL (@ TMA) por linha; custos entre parênteses.
O que este empreendimento deve ser — e para quem. O DNA define o negócio; a viabilidade prova; a estruturação entrega.
Produto sem essas respostas não tem vocação — tem aposta. Responda com a praça na mão.
Vocação nasce da leitura, não da opinião. Registre o que a praça mostra.
Área e valor definem o montante; a opção de negociação define como ele é pago (permutas, pagamento, ou combinações).
É a compra do terreno + o que precisa pra viabilizá-lo. Você define o valor (área × R$/m²), como paga (à vista, parcelado, ou dando unidades em permuta) e os custos extras (IPTU, taxas, comissão, outorga).
Permuta = dar apartamentos prontos no lugar de dinheiro pro dono do terreno. Economiza caixa no começo, mas reduz as unidades que você vende. As 8 opções cobrem permuta local, permuta fora, pagamento e combinações.
| Mês | Parcela | Acumulado |
|---|
Do terreno físico à leitura de viabilidade, na hora. Prédio: medidas + recuos + índices → envelope construtivo em 3D (serve para prédio, galpão ou casa). Loteamento: gleba + restrições ambientais + mix de produtos → malha viária, quadras, lotes, fases e quadro de áreas. Números indicativos de estudo preliminar.
Áreas equivalentes × CUB → engenharia em fases (curvas); outros custos por % ou verba; tudo no fluxo consolidado. As curvas retroalimentam o cronograma.
É o maior custo do projeto: construir. Parte da área a construir × o custo por m² (CUB) e distribui esse gasto no tempo por fases/curvas — a obra não gasta tudo de uma vez (começa devagar, acelera no meio, desacelera no fim).
Dica: a curva da obra empurra o cronograma — o término da obra define quando você entrega. Para loteamento/condomínio de lotes, troque o modelo pra orçamento de infraestrutura (ruas, água, esgoto, pavimentação…).
| Pavimento | Área (m²) | Coef. | Área equiv. |
|---|---|---|---|
| Área total | — | equiv.→ | — |
Cada fase distribui sua fatia da engenharia por uma curva. MANUAL abre o editor de curva (% por período).
Divida o empreendimento em fases (matrículas) — cada uma com caixa, lucro e receita próprios. As demais disciplinas (obra, despesas, funding…) passam a ser entendidas por fase. Σ das fases = consolidado, sempre.
Eventos-chave por disciplina. As curvas (vendas, obra…) retroalimentam início/término. O Gantt e os cálculos seguem este cronograma.
Selecione as versões salvas e veja os indicadores lado a lado, com as diferenças (Δ) contra a primeira.
Combine variações de preço de venda e custo de obra e veja o impacto no indicador. Verde = melhor · vermelho = pior.
Crie linhas de receita livres. Cada linha tem produtos, data de início, curva de venda, plano de pagamento — e pertence a uma fase de aprovação.
Marketing, comerciais, administrativas e corretagem — por % do VGV/receita ou verba, cada uma com seu cronograma.
São os gastos de vender e tocar o negócio, além de obra e terreno: marketing (pra atrair comprador), corretagem (comissão dos corretores), coordenação comercial e despesas administrativas.
Dica: em geral são um % do VGV (Valor Geral de Vendas = o total que o projeto vende). A corretagem costuma ser a maior (~4% a 6% do VGV). Você pode definir cada uma como % ou valor fixo (verba), com seu próprio cronograma de desembolso.
Regime atual + reforma (IBS/CBS) com transição ano a ano 2026→2033. O imposto incide sobre a receita de cada mês conforme o ano do fluxo.
É quanto o governo leva sobre a receita das vendas. Incorporação normalmente usa o RET = 4% sobre o que vende (junta IR, CSLL, PIS e Cofins num imposto só). Há também 1% pra habitação social (MCMV), Lucro Presumido e Lucro Real.
A reforma tributária (IBS/CBS) troca esses impostos aos poucos, de 2026 a 2033. Deixe a reforma desligada pra ver hoje (RET 4%); ligue pra simular o futuro — o calendário mostra quanto da carga já está na regra nova em cada ano. Os números da reforma ainda estão em regulamentação (são estimativas editáveis).
Custo de capital institucional — CAPM + build-up, WACC por estrutura de capital, hurdle por estratégia; com risco-país, real×nominal (Fisher) e sensibilidade. Indicadores oficiais do Banco Central.
TMA é a sua régua. É o retorno mínimo, por ano, que você exige pra topar o risco do projeto. Se o projeto render mais que a TMA, vale a pena (cria valor ). Se render menos, é melhor deixar o dinheiro em algo seguro tipo Tesouro/CDI .
Regra de ouro: quanto maior o risco, maior a TMA que você exige. Construir do zero (incorporação) é mais arriscado que comprar pronto pra alugar — então pede taxa maior.
Não sabe o número? Em "Custo de capital", escolha "Guiado pelo tipo de projeto" e selecione o seu caso — a gente sugere a taxa de mercado.
| Indicador | Período | Valor | a.a. |
|---|
| TMA (a.a.) | VPL |
|---|
Quem entra com capital e quem fica com o resultado. Marque um sócio como prioritário para modelar cotas prioritárias (preferred equity) com cascata de distribuição.
Separa duas coisas: quem põe o dinheiro (capital/aporte) e quem recebe o lucro (participação). Num projeto, nem sempre são iguais.
Promote / carry: o empreendedor que estrutura e toca a obra pode receber mais lucro do que capital que pôs (ex.: 30% do lucro tendo aportado 10%) — é o prêmio por executar. Por isso o ROE (retorno sobre o capital) fica diferente entre os sócios. Some 100% no lucro e 100% no capital.
Marque um sócio como prioritário quando ele entra com o capital de risco e tem preferência no retorno. O caixa do projeto é distribuído numa cascata, nesta ordem:
① correção do capital prioritário · ② devolução do capital prioritário · ③ devolução do capital comum · ④ lucro residual rateado por cota (% lucro).
O prioritário cobre toda a exposição (o caixa negativo). A correção pode ser taxa fixa (% a.a., composta ao mês) ou múltiplo do capital (ex.: 1,5×). Com % lucro > 0, o prioritário também participa do residual (preferred participativo); com 0%, recebe só o preferencial.
Reconciliação: a cascata só redistribui o caixa do projeto entre os sócios — Σ sócios = projeto (lucro ao centavo; VPL com resíduo de arredondamento sub-real). Base: caixa do projeto, sem a alavancagem do Funding.
A sociedade de propósito específico do empreendimento — os dados entram no dossiê e nos documentos de captação.
Como o projeto é financiado — dívida, securitização e co-investidores reduzem o caixa próprio necessário (exposição), a um custo. Modela o efeito na alavancagem.
O funding cobre a exposição de caixa (o quanto o projeto fica negativo antes de se pagar). Trazer dinheiro mais cedo (dívida, securitização, sócios) reduz o capital próprio e alavanca o retorno — mas tem custo. O mercado brasileiro oferece:
Quem recebe primeiro: a dívida sênior, depois a remuneração dos investidores, e o que sobra é o lucro do incorporador.
Dinheiro está caro e escasso — estrutura, garantias e track record destravam captação melhor e mais barata.
Os índices com que a casa trabalha, cada um com a janela que ele mede, a fonte de onde veio e a data em que foi colhido — na mesma linha do número. Um índice sem janela declarada não se confere, e conferir é o que separa dado de referência.
Dados oficiais ao vivo (IBGE + Banco Central) + índices proprietários de pressão de mercado. Escolha o município do projeto para calibrar preço, absorção (VSO) e demanda.
O que é: antes de definir preço e velocidade de vendas, vale olhar a cidade. Puxamos dados oficiais ao vivo — população, renda, PIB per capita, crescimento populacional, desocupação, empresas (IBGE) e juros/inflação/financiamentos (Banco Central) — e calculamos índices de pressão de mercado.
Tensão imobiliária (0–100): resume seis fundamentos da cidade — crescimento, renda, moradores por domicílio, ocupação, empresas e preço/m² — numa nota só. Não mede oferta: estoque, lançamentos e VSO não entram (não há fonte pública municipal). Demanda latente, centralidade (polo regional?), pendularidade (cidade-dormitório?) e pressão de temporada completam o raio-X — todos são estimativas de apoio, e cada um explica a própria conta em "Como este índice é feito", na página da praça.
Como usa: o preço/m² e a VSO da cidade viram sugestão direta para as premissas de venda do projeto. Preços são curados/estimados (não há API pública de preço no Brasil) e editáveis.
O dossiê do empreendimento num lugar só — o que banco, FII e investidor pedem ANTES de conversar. Registre cada documento com link (Drive/Dropbox/pasta local); o arquivo em si sobe quando houver backend.
O deal pronto pra apresentar a bancos e investidores — a vocação, os números e a estrutura num artefato só. Do DNA à captação.
Aqui não se vende unidade: o ativo fica e a renda dele é o resultado. Esta tela monta o estudo de ponta a ponta — do que o imóvel pode faturar até quanto ele vale e se a dívida fecha.
Ainda fecha? Os quatro números do estudo — e vale mais vender ou manter no fim do horizonte.
A pergunta que fecha o estudo: vale a pena, e vale mais vender ou manter? As unidades vêm da tabela-mestre acima; a dívida, do painel de financiamento logo acima; a TMA, da casa.
Quanto cada premissa pode errar antes de o veredito virar. A semente fica gravada: reabrir o estudo dá o mesmo número.
Quanto cada premissa pode errar, para mais e para menos. Faixa zerada em tudo não é simulação — é o mesmo cenário mil vezes, e o motor recusa.
De quantas peças o complexo é feito, quanto cada uma rende, e quanto cada uma custou para existir. É daqui que os quatro números saem.
Cada unidade vira oito campos — é o contrato de interface entre a tipologia e o motor. Sete descrevem o ativo; o cap rate de saída é o único que aposta no futuro, e por isso é premissa. O yield on cost (NOI anual ÷ CAPEX) é que é calculado — e o do complexo é o NOI somado sobre o CAPEX somado, nunca a média.
CAPEX de ativo operado não é um número, é uma lista de compras. Aqui o total é a soma da lista — e a categoria de cada item decide em que fase o dinheiro sai: obra, montagem ou pré-operação. Jogar tudo no balde da obra adianta o desembolso e faz a operação parecer que abre no dia em que a obra acaba.
Hotel não é locação: a receita vem de diária × ocupação, e o custo é de operação. Este bloco lê os quartos, a diária e a ocupação da tabela acima e acrescenta o que só existe aqui — a captura por diária, a estrutura de despesa por departamento e a remuneração da operadora.
O que o contrato reajusta, por quanto tempo ele vale, e o que acontece quando vence.
Prazo zero significa sem prazo — hotel e short stay, que reconquistam a receita toda noite. Com prazo, a renovação passa a ser modelada.
Quanto se perde antes de a receita virar caixa. São três campos, e cada um tem a sua base — é o que impede a perda de ser contada duas vezes.
Física sobre a receita bruta · financeira sobre a área vaga · inadimplência sobre a área ocupada.
O que o imposto tira do resultado — e, com a mesma clareza, o que a ferramenta ainda não sabe. Campo sem resposta fica em zero e o estudo sai carimbado como pré-imposto.
Uma pergunta só, e ela decide duas coisas: a base presumida (32% ou 100%) e se o PIS/Cofins incide.
A diferença isolada mais cara do modelo. E a pergunta é sobre a origem, não sobre o balanço de hoje: reclassificar o ativo depois não muda o regime.
O teto de R$ 50 mil é por mês e por sócio — então quem recebe e com que ritmo mudam o imposto sem mudar nada do empreendimento. E o teto é gatilho, não dedução: passou de R$ 50 mil, os 10% incidem sobre o total.
Só existe no lucro real — no presumido o PIS/Cofins é cumulativo e não gera crédito. E o crédito não é um percentual diluído para sempre: são dois cronogramas, com o mesmo total e caixa muito diferente nos dois primeiros anos.
A isenção do investidor pessoa física tem condições cumulativas — uma só derruba. E vender a cota é outro fato gerador, que não herda a isenção do rendimento distribuído.
O enquadramento está em aberto, e a ferramenta não escolhe por você. O que ela mostra é quanto vale não saber — num contrato longo, a diferença entre os dois enquadramentos compõe.
O hotel não tem uma alíquota: tem a da hospedagem e a das receitas acessórias, que podem divergir. E a troca tem dois lados — no cumulativo a alíquota é menor, mas não há crédito.
O bloco acima descreve um tributo que acaba em 2027. Para um hotel que abre depois disso, quem manda é este. E aqui o corte não é a diária — é a natureza do item.
Contrato de locação assinado até 16/01/2025 pode ficar em 3,65% até o fim do prazo — residencial, no máximo até 31/12/2028. Mas a opção é irretratável e veda o crédito do imóvel: a alíquota menor não é o negócio inteiro.
A alienação é operação tributada, com alíquota reduzida em 50%. O redutor de ajuste abate a base, e o que decide o tamanho dele é a situação do imóvel em 31/12/2026. ⚠ Isto não substitui o imposto sobre o ganho de capital.
A transição não é um degrau, são quatro fases: 2026 é teste (o pago é compensável, então o caixa é zero), 2027-2028 tem CBS cheia e IBS simbólico, 2029-2032 é a rampa do IBS, e de 2033 em diante o regime pleno. O que muda de ano para ano é quanto sai do caixa.
O banco financia isto, e a operação paga a parcela no pior mês?
A TIR diz se o negócio remunera o capital ao longo da vida. O DSCR diz se ele paga a parcela do mês — e é isso que quebra empresa. Banco olha o pior mês, nunca a média. Juros em termos reais, porque o motor roda em R$ constantes.
Três caminhos para o valor de uma unidade — renda, fluxo e custo — e o preço derivado do yield que o comprador exige.
Três caminhos: renda (capitalização direta, o ativo já cheio), fluxo (DCF com a rampa, o ativo como está hoje) e custo (o CAPEX). O preço de alienação é derivado: sai do yield que o comprador aceita, não de um número digitado.
Quanto uma unidade pode faturar e quanto custa mantê-la de pé. O detalhe daqui só alcança os quatro números quando você manda a composição valer, abaixo.
A medida decide se a receita é por m², por unidade ou por diária — e fevereiro tem 28 dias, nunca 30.
Em R$ por m² por mês — grandeza física, não percentual da receita. O percentual sobre a receita aparece embaixo, calculado.
Quanto tempo o ativo leva para encher, e em que meses do ano ele fatura.
Um ativo não nasce cheio. A subida é linear entre o mês 0 e a estabilização — declarado assim porque curva em S exigiria um terceiro parâmetro que ninguém estima sem histórico do próprio ativo.